Firmy uwłaszczą się na gruntach. Rząd przyjął ustawę kończącą z użytkowaniem wieczystym

30.03.2023

We wtorek rząd przyjął projekt ustawy kończącej reformę uwłaszczeniową. Przedsiębiorstwa będą mogły przekształcić prawo użytkowania nieruchomości komercyjnych we własność. Cena wykupu gruntu wyniesie co najmniej 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie więcej niż wartość gruntu.

Użytkowanie wieczyste gruntów pod mieszkaniami już zostało przekształcone we własność w 2019 r. Za grunty pod działalność komercyjną właściciele nadal muszą wnosić opłaty za użytkowanie. Opłaty podlegają aktualizacjom i często są podwyższane

We wtorek rząd przyjął przepisy, które pozwolą przedsiębiorcom wykupić użytkowany grunt na własność i płacić od niego tylko podatek od nieruchomości. Wyjaśniamy zasady obliczania ceny wykupu

— Czas na eliminowanie użytkowania wieczystego na gruntach wykorzystywanych przez przedsiębiorców. Likwidujemy relikt PRL, gdzie własność jest czysto iluzoryczna. Mamy już zgodę Unii Europejskiej na te działania — zapowiedział w listopadzie 2022 r. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii. Teraz, w marcu 2023 r. rząd przyjął wypracowane w resorcie przepisy. Co przewidują?

Firmy będą mogły zamienić prawo użytkowania wieczystego we własność

Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD 257) ma wprowadzić nowy, rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu – przedsiębiorcom i organizacjom społecznym.

Z danych resortu wynika, że obecnie łącznie w użytkowaniu wieczystym jest 505 tys. 796 gruntów. Grunty Skarbu Państwa stanowią aż ok. 485 tys. ha, a gmin – ok. 61 tys. ha. Z raportu opracowanego przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych w 2021 r. wynika zaś, że wśród gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi lub przeznaczonych pod taką zabudowę, grunty w użytkowaniu wieczystym stanowią powyżej 50 proc., a w niektórych przypadkach nawet 100 proc. gruntów inwestycyjnych. Za przekształcenie we własność będzie trzeba jednak zapłacić.

Jaka będzie cena wykupu

Obecnie właściciel gruntu (gmina lub Skarb Państwa) nie może przekształcić użytkowania wieczystego, ponieważ nie było wyznaczonych reguł odpłatności. Wynikało to z potrzeby uzgodnień zasad pomocy publicznej z Komisją Europejską. Ta teraz zgodziła się na zmiany. Resort proponuje, że cena wykupu gruntu:

od Skarbu Państwa to będzie 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej (25-krotność przy płatności w ratach), nie więcej jednak niż 60 proc. gruntu;

od samorządu to będzie co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu.

W efekcie w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej (0,3 proc., 1 proc., 2 proc., 3 proc. lub wyższa) użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość. Korzyść przedsiębiorcy obejmująca różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku, gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy de minimis przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty”.

Resort wyliczył, że w przypadku zainteresowania nabywaniem na poziomie 25 proc. i płatności jednorazowej przez 50 proc. kupujących dochód ze sprzedaży osiągnie szacunkowo od 1,42 do 2,85 mld zł w przypadku Skarbu Państwa i od 1,18 mld zł do 2,37 mld zł w przypadku samorządów.

Rozłożenie na raty

W przypadku rozłożenia ceny na raty, co stanowi w świetle testu prywatnego inwestora korzyść dla przedsiębiorcy, projekt zakłada oprocentowanie rat oparte na stopie referencyjnej ustalanej na podstawie stopy bazowej publikowanej przez KE, co wyeliminuje udzielanie niedozwolonej pomocy publicznej w formie płatności ratalnej

Projekt ma przewidywać dodatkowe preferencje w przypadku płatności jednorazowej przyznawane przez samorządy, jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe. W przypadku różnicy między wartością rynkową gruntu a ceną będzie możliwość rozliczenia w ramach limitu pomocy de minimis (czyli dozwolonego wsparcia publicznego) i ewentualna dopłata po przekroczeniu tego limitu.

Po przyjęciu przez rząd ustawa trafi do Sejmu. Ma obowiązywać 30 dni po publikacji w Dzienniku Ustaw.

Źródło: Onet.pl